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Acheter dans le neuf ou rénover dans l'ancien : quel est le plus rentable ?

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Acheter dans le neuf ou rénover dans l'ancien : quel est le plus rentable ?

Par Philippine Jegousse, le 26/09/18

Vous souhaitez acheter votre première maison ? Se pose l'éternelle et sempiternelle question : acheter un bien neuf ou rénover une maison ancienne ? Vous avez posé la question à votre moitié, à votre entourage, à vos amis, à vos collègues et vous êtes toujours aussi perdu ? Pas de panique, on fait le point ensemble pour savoir quelle solution est la plus rentable pour votre compte en banque !

© Shutterstock.

 

Scénario 1 : acheter une maison neuve RT 2012

 

Prenons l'exemple de l'achat d'une maison neuve, soumise à la Réglementation Thermique 2012 (en vigueur en 2018).

 

Caractéristiques du bien neuf

Cette maison individuelle, labellisée BBC (Basse Consommation), présente une superficie de 110 m2 et se situe en zone climatique H2b (voir carte ci-dessous).

Elle comporte un rez-de-chaussée et des combles.

La maison est chauffée en hiver par une pompe à chaleur électrique. L'eau chaude sanitaire est produite par un chauffe-eau thermodynamique.

 

RT 2012 carte des zones climatiques

Carte des zones climatiques - RT 2012

 

Moyens de financement

Les propriétaires ont demandé un prêt principal sur 20 ans avec un taux d'emprunt annuel de 4%.

 

 

Scénario 2 : acheter et rénover une maison des années 80

 

Notre deuxième option est l'achat d'une maison des années 80, en vue de la rénover pour améliorer sa performance énergétique.

 

Caractéristiques de la maison ancienne

Il s'agit d'une maison individuelle de 110 m2, située en zone climatique H2b (voir carte au-dessus). 

Elle comporte un rez-de-chaussée et des combles.

L'habitation est chauffée par des convecteurs électriques. L'eau chaude sanitaire est produite par un chauffe-eau électrique à accumulation.

 

Moyens de financement

Les propriétaires ont demandé un prêt principal sur 20 ans avec un taux d'emprunt annuel de 4%.

Un éco-prêt leur a été accordé sur 10 ans pour mener à bien les travaux de rénovation énergétique :

  • isoler les combles
  • remplacer les fenêtres par du double-vitrage,
  • remplacer les convecteurs par une pompe à chaleur,
  • remplacer le chauffe-eau à accumulation par un chauffe-eau thermodynamique.

 

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Tableau comparatif du retour sur investissement

 

 

Scénario 1

Avant rénovation

Scénario 1

Après rénovation

Scénario 2
  Maison individuelle ancienne Maison individuelle ancienne rénovée Maison neuve RT2012
Caractéristiques Bâti des années 80 Bâti des années 80 + isolation des combles + double vitrage Bâti performant BBC
Chauffage Convecteurs PAC électrique PAC électrique
Eau chaude sanitaire ECS accumulation électrique ECS thermodynamique

ECS thermodynamique

 
Coût de l'investissement initial 110 000 € 110 000 € 132 000 €
Coût du bouquet travaux   26 000 €  
Coût d'investissement total 110 000 € 136 000 € 132 000 €
 
Mensualités Prêt principal 662 € 662 € 796 €
Mensualités Eco-prêt à taux zéro   217 €  
 
Charge énergétique mensuelle 236 € 61 € 29 €
 
Mensualités sur les 10 premières années 898 € 940 € 825 €
Mensualités sur les 10 dernières années du prêt principal 898 € 724 € 825 €
Mensualités après la fin du prêt principal 236 € 61 € 29 €
 
Cumul des coûts sur 30 ans 243 906 € 206 986 € 201 512 €

 

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Constat : la rénovation énergétique est rentable

 

Quand on examine le cumul des coûts sur 30 ans dans notre tableau de retour sur investissement, le constat est sans appel.

Une maison rénovée efficacement permet de frôler les coûts de consommation énergétique d'une maison BBC !

La clé de la réussite :

  • des travaux bien choisis,
  • le recours aux aides de l'Etat (en général, les travaux devront être réalisés par une entreprise RGE).

De plus, l'avantage d'une habitation ancienne, c'est sa localisation le plus souvent proche des commodités, par rapport aux logements les plus récents, dont les terrains se trouvent excentrés.

Par conséquent, à vous de voir si vous préférez acheter une maison neuve ou rénover une maison ancienne.

Pour les primo-accédants, la possibilité de poser directement vos valises dans la nouvelle maison vous séduira, tandis que d'autres préféreront compter sur le coût d'achat moins élevé d'une maison ancienne et réaliser les travaux au fur et à mesure.

 

 

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